河内——随着2024年接近尾声，越南房地产行业正在见证公司债券发行的显著激增。

Huy Dương集团是一家相对年轻的建筑公司，最近完成了一笔价值VNĐ900亿（3540万美元）的重大债券发行。发行了9 000只债券，每张债券面值为VNĐ100万美元，年利率12.5%，期限为5年。

集团成立于2020年，从有限责任公司转型为股份公司，注册资本从2022年的VNĐ50亿增加到2024年初的VNĐ150亿，规模迅速扩大。

公司的快速发展与创始股东MST Investment JSC的合作密切相关。他们正在共同推进大型项目，如拥有两座41层塔楼的豪华开发项目I-Tower Quy Nhơn，以及投资合同价值VNĐ1.81万亿美元的Greenhill Village Quy Nhơn项目。

这些投资不仅反映了Huy Dương的雄心壮志，也突显了其对外部资本的依赖，以维持和扩大其业务。

由越南Trùng Dương集团和新加坡Allgreen Properties成立的合资企业Allgreen-Vượng Thành-Trùng Dương通过发行债券筹集了近VNĐ1.74万亿美元，为其雄心勃勃的Maris Vũng Tàu项目提供资金。

这个占地23公顷的豪华开发项目面临着广泛的延误，经过长达十年的法律审批程序，直到2018年才开始施工。

出乎意料的是，在获得债券资金后不久，该实体就被重组为5个月前成立的新公司Trường Phú贸易建设生产有限公司。这种快速转型引发了对房地产行业长期项目承诺和金融稳定性的质疑。

国有工业发展巨头Becamex IDC也加入了年底的债券热潮，发行了VNĐ1.08万亿美元的债券，期限为四年，年利率为10.7%。与其他发行人不同，Becamex IDC的主要目标是债务重组，利用融资所得偿还与BIDV和越南银行（VietinBank）等银行的债务。

该公司强劲的财务表现——过去五年平均每年毛利润超过VNĐ3万亿美元——使其成为一个充满风险的行业中相对稳定的参与者。它有能力利用价值超过VNĐ1.7万亿美元的19块土地作为抵押品，这进一步凸显了其审慎的财务管理。

行业面临的挑战

尽管最近发行了一波债券，但该国的房地产行业仍在努力应对财务挑战。

根据VIS Rating的数据，河内和胡志明市的房地产销售在第三季度增长了48%，为四个季度以来的最高水平。然而，在该机构监测的房地产开发商中，由于2021年至2023年期间的高杠杆率和市场情绪不断恶化的未售出库存，超过一半的房地产开发商仍然表现出较弱的信用状况。

面临债券到期的公司面临的挑战尤为严峻。仅在第四季度，开发商就必须解决VNĐ22万亿到期债券的问题，其中VNĐ13万亿已经在2023年出现了付款延迟。

这些债券是由Vạn Thịnh Phát、Novaland、Hưng Thịnh和Sunshine等房地产大企业的相关公司发行的。

虽然许多公司已经与债券持有人重新谈判了还款条款，但业务有限的小型发行人仍然容易受到违约风险的影响。

然而，近期旨在限制新项目债务水平的监管改革，可能会在中期内稳定该行业。此外，项目销售和现金流的改善为增强偿债能力提供了一线希望。

信用评级较低的开发商可能仍需要依赖关联公司的支持或债券持有人的让步，以避免违约。- - - - - -接受