房产圈悄然掀起一场透明化革命——隐藏多年的分层保险佣金制度正在被逐步淘汰。新南威尔士州率先吹响号角，宣布从2026年起全面推行改革，这场被业界称为"里程碑式转变"的变革，将彻底重构业主、物管公司与保险公司之间的信任体系。

　　一、改革核心：佣金制度退出历史舞台

　　2026年1月1日将成为澳大利亚地产行业的历史分水岭。新南威尔士州分层社区协会（SCA NSW）正式宣布，自该日起签署的新版标准管理合同将彻底删除保险佣金条款。目前该州约有150万人居住在分层产权住宅中，这项改革将直接影响众多业主的权益。

　　协会主席罗伯特·安德森强调："这项改革旨在实现透明化、建立信任并展现行业领导力。对业主而言，意味着更清晰的价格体系和问责制度；对管理公司而言，则能提升业务可持续性和客户信任度。"

　　二、改革动因：透明度缺失引发行业整顿

　　这场变革背后，是长期以来业主对隐藏费用知情权的缺失。2024年9月，澳大利亚广播公司《四角》栏目播出的专题片《分层陷阱》揭露了保险佣金与利益冲突模式的问题，促使监管机构加速推进整改。

　　新南威尔士州公平交易厅和生产力委员会即将启动的审查，很可能将讨论是否全面禁止分层保险佣金，以落实管理公司对业主委员会应尽的受托责任。

　　三、业内交锋：禁令到底利好谁？

　　▪️ 反对派观点：

　　新州业主协会专家西蒙·鲁本直言："取消佣金并不会给业主带来实惠。管理公司很可能通过新增服务费来弥补收入损失，最终成本仍将转嫁给业主。"

　　▪️ 支持派观点：

　　分层未来倡议组织联合创始人凯特·马修则认为："推动分层管理从分散的行政职能转向专业服务，将提升整个行业的运行效率，最终为业主和投资者创造价值。"

　　该组织发布的最终报告提出了64项改革建议，旨在构建更具可持续性和信誉度的分层物业管理体系。

　　四、深度解析：两种佣金模式的运作机制

　　授权代表模式（主流）

　　物业管理公司作为保险公司或保险经纪的授权代理，通过办理保险业务获取佣金（通常为基础保费的20%）。这种模式将管理公司的管理成本通过佣金形式转由保险公司承担。

　　保险经纪模式

　　由专业保险经纪直接为分层社区安排保险，利用其专业市场知识和谈判技巧获取最优承保方案。物业管理公司不再直接参与保险交易，从而避免利益冲突。

　　【结语】

　　这场正在酝酿的行业变革，标志着分层物业管理正逐步走向专业化与透明化。虽然短期可能带来阵痛，但长期来看，建立更清晰的收费体系和更专业的服务标准，将最终惠及每一位房产所有者。正如业界专家所言："物业管理公司应当自豪地展示他们为客户创造的价值，而不是依靠隐藏的佣金体系获利。"